已向港交所递交了首次公开发表IPO的文件，在财务资料6个月届满过热前，其在近期改版后再度申请人上市。　　星盛商管由黄楚龙实际掌控，主要负责管理运营管理星河控股集团有限公司（以下全称“星河有限公司”）研发、持有人的商业物业，星河有限公司则是黄楚龙积极开展地产业务的核心主体。　　据《中国经营报》记者查找理解，星盛商管是一家轻量的商业运营企业，黄楚龙在星盛商管向港交所提交IPO申请人的前夜，即2019年瓜分了逾2亿元现金后，至2019年末，星盛商管的净资产仅有为3567万元。

　　今年4月底，星盛商管运营管理了18一处运营中的商业物业。最近3年内，这些商业物业为星盛商管贡献的营收大幅有所增加，但主要来自2017年之后新开业的商业物业，而早年开业的商业物业所贡献的营收趋于平稳，且部分核心商业物业呈现出下降。　　星盛商管大约九成营收来自星河有限公司及其关联方的商业物业，其管理的第三方商业物业营收贡献率仅有为一成左右。

而对比之下，体现在来自星河有限公司及其关联方与第三方的商业物业由每平方米产生的营收上，堪称差距极大。　　针对星盛商管的营收快速增长及经营效率等涉及问题，记者已向该公司发文告知理解，但截至新闻报道，没能获得对此。

　　核心商业物业贡献营收下降　　在黄楚龙的地产板块里，星盛商管并不负责管理研发或持有人商业物业，主要为星河有限公司及其关联方、第三方的商业物业获取运营管理服务。　　目前，星盛商管的业务模式还包括委托管理、品牌及管理输入、整租等，其中委托管理服务为其主要业务模式，营收占到比多达3/4。　　过去3年间，星盛商管构建的营业收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元。

到今年4月底，星盛商管在深圳、广州、常州、南昌等17个城市管理了45一处商业物业，其中18处为已开业的商业物业。　　2019年，这18一处运营中的商业物业为星盛商管贡献了3.61亿元营业收入，占该公司整体营收比重多达93%。　　与上年同期相比，这18一处运营中的商业物业贡献营收快速增长了4063万元。其中，7处在最近3年内（2017~2019年）新开业的商业物业贡献营收快速增长了3244万元，当期营收快速增长贡献率为80%。

　　另外11一处商业物业则在2017年之前开业运营，已转入比较稳定的经营状态。它们在2019年为星盛商管贡献营收为2.89亿元，比上年同期快速增长了820万元，当期营收快速增长贡献率为20%。　　这意味著星盛商管在过去3年间构建的营收快速增长，主要得益于追加提供及新开业商业物业的收益快速增长推展，而不是早年已开业的成熟期商业物业的经营效益提高。

　　实质上，星盛商管运营管理的早年开业的成熟期的商业物业，近年来所贡献的营收比较稳定，甚至在2019年已现下降趋势。　　其中，坐落于深圳福田的星河COCO Park（北区）早在2006年开业运营，也是营收贡献最少的商业物业，该项目在2019年产生的营收所占星丰商管整体营收比重多达27%。但比起2018年，深圳福田星河COCO Park（北区）贡献的营业收入已有所下降。

　　还有坐落于深圳龙华的星河COCO City在2014年开业运营，其所贡献的营收次于深圳福田星河COCO Park（北区），该项目在2019年产生的营收所占星丰商管整体营收比重相似17%。比起2018年，深圳龙华星河COCO City贡献的营业收入亦有所下降。　　星盛商管的营业收入主要由星河有限公司及其关联方研发、持有人的商业物业所贡献，过去3年间营收占到比超过了九成左右。而来自第三方的商业物业产生的营收占到比约为一成。

　　在经营效益上，星盛商管分别来自星河有限公司及其关联方与来自第三方的商业物业堪称差距极大。　　2019年，星盛商管由星河有限公司及其关联方的商业物业产生的营收为3.46亿元，在管运营面积为71.6万平方米，按此计算出来，来自星河有限公司及其关联方的商业物业每平方米贡献营收为484元。　　同期，星盛商管由第三方的商业物业产生的营收为4086万元，在管运营面积为59.1万平方米，按此计算出来，来自第三方的商业物业每平方米贡献营收为69元，仅有相等于星河有限公司及其关联方的商业物业的1/7。

　　星盛商管方面没说明来自星河有限公司及其关联方与来自第三方商业物业每平方米贡献营收差异极大的原因，以及与同行业企业比起，这些商业物业每平方米贡献营收否正处于合理水平。　　业务、营收重度倚赖星河有限公司　　实质上，在黄楚龙的地产板块里，星盛商管是其中一环，且重度依赖星河有限公司及其关联方。

因此，星河有限公司及其关联方既是星盛商管的仅次于客户，又是星盛商管的仅次于供应商，产生了大量的关联交易。　　2019年，来自星河有限公司及其关联方的商业物业为星盛商管贡献了近九成营收。而作为客户，星河有限公司及其关联方向星盛商管贡献了上亿元经济收益，占该公司整体营收近1/4，主要为星盛商管代为运营管理星河有限公司及其关联方研发、持有人商业物业的服务收入。

　　与此同时，星河有限公司及其关联方也是星盛商管的仅次于供应商，主要向该公司获取物业服务等。作为星盛商管的供应商，星河有限公司及其关联方在2019年获取的物业服务等订购金额超过了6057万元，占星丰商管当期营业成本比重多达32%。　　星盛商管的营收快速增长，主要依赖星河有限公司及其关联方研发、持有人的商业物业。过去3年间，来自星河有限公司及其关联方的商业物业对星盛商管的营收贡献超过九成左右。

2019年，星盛商管整体营收快速增长了5862万元，其中来自第三方的商业物业所贡献收益仅有快速增长了275万元，营收快速增长贡献率严重不足5%。　　在业务扩展上，星盛商管也与星河有限公司及其关联方深度初始化。星盛商管在2017年通过品牌及管理输入的服务模式，追加提供了坐落于湖北恩施的星河COCO City项目，同期黄楚龙实际掌控的星河金融控股集团向该项目业主获取了多达2.8亿元贷款。　　但湖北恩施星河COCO City项目业主在2019年由于资金链脱落已向法院申请人倒闭重组，星盛商管对其数百万元贴现账款计提了减值损失，并中止证实了来自该项目的数百万元收益。

此外，预计星河金融控股集团向其派发的2.8亿元贷款支付亦将受到影响。　　星盛商管在今年回国港上市前，它在中国内地新三板市场上上海证券交易所了近3年之久，但除了黄楚龙及其关联企业的核心低管外，未取得外部股东的融资。　　2019年，星盛商管搭起了境外上市架构，但其在中国内地的业务运营主体仍为早年成立的深圳市星河商置集团有限公司（以下全称“星河商置”）。

该公司在新三板上海证券交易所期间，透露了截至2018年的财务业绩。但记者对比找到，星盛商管与星河商置在2017年的财务业绩不存在较小进出。

　　星盛商管搭起的境外上市架构及展开的一系列重组，主要是在境外成立有限公司壳公司及挤压了少量无关紧要的附属公司，对星盛商管最近3年内的财务业绩影响不大。　　据记者查找理解，星盛商管透露的2018年整体营收为3.29亿元，比起2017年的2.78亿元快速增长了18%；而星河商置透露的2018年整体营收为3.17亿元，比起2017年的3.34亿元增加了5%。　　对比之下，星河商置在2018年的整体营收相等于星盛商管的97%，适当2017年则为120%；星河商置在2018年的净利润相等于星盛商管的102%，适当2017年则为94%。

　　这意味著星河商置透露的2017年整体营收与星盛商管差距了5640万元，而2018年这两者之间的差额仅有为1125万元。　　星盛商管方面也没说明与星河商置的业务规模及附属企业大体重合的情况下，两者之间在2017年整体营收却差距较小的原因。

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